焦點(diǎn)訪談｜基層治理法治化，啃下社區(qū)矛盾“硬骨頭”

央視網(wǎng)消息（焦點(diǎn)訪談）：物業(yè)管理的質(zhì)量直接影響到小區(qū)居民的居住體驗(yàn)。但很多人也聽到過這樣一句話：買房一陣子，物業(yè)一輩子。居民想要換物業(yè)并不容易。上?？党鞘巧虾Ｗ畲蟮男^(qū)之一，住了近4萬人。自從2023年6月物業(yè)合同到期后，小區(qū)的業(yè)主們就一直在為一件事煩惱：究竟是續(xù)聘原有物業(yè)還是再找一家新物業(yè)？如果找，找什么樣的？又該怎么找？不久前，結(jié)果終于出來了，這也讓持續(xù)7個(gè)月的物業(yè)選聘工作塵埃落定。

　　3月31日，上海最大的小區(qū)之一上?？党桥e行新老物業(yè)交接儀式。這意味著近4萬名業(yè)主長達(dá)7個(gè)月的等待終于有了結(jié)果。原來為上?？党翘峁┪飿I(yè)服務(wù)的是碧桂園盛孚物業(yè)，新物業(yè)是央企上海招商局物業(yè)管理有限公司，它是3月11日通過邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選出來的。

　　上海某企業(yè)咨詢管理有限公司總經(jīng)理?xiàng)罾蚯啵骸坝?名專家老師進(jìn)行閱標(biāo)打分，主要通過暗標(biāo)加明標(biāo)雙結(jié)合綜合打分的程序進(jìn)行打分，總共合計(jì)分是100分，其中暗標(biāo)分?jǐn)?shù)60分，明標(biāo)總分40分，最終排名靠這兩部分最終得分來排序，第一名的就是獲勝的那家供應(yīng)商?！?/p>

　　2個(gè)小時(shí)后，結(jié)果出來了。央企上海招商局物業(yè)管理有限公司成為中標(biāo)候選人，這也意味著業(yè)主們長達(dá)7個(gè)月的等待終于有了結(jié)果。《焦點(diǎn)訪談》從去年9月開始關(guān)注上?？党沁x聘物業(yè)一事，回顧整個(gè)事情的時(shí)間線，可以分為三個(gè)階段：第一階段，2024年7月至8月，全體業(yè)主投票決定是否續(xù)聘原物業(yè)；第二階段，2024年9月至2025年1月，制定選聘新物業(yè)方案；第三階段，2025年1月到3月，選聘新物業(yè)并啟動(dòng)新老物業(yè)交接。首先，讓我們了解一下上海康城。

　　上?？党鞘巧虾Ｗ畲蟮男^(qū)，占地一平方公里。如果您對(duì)這個(gè)數(shù)字沒什么概念，那么我們換一個(gè)說法，它有286棟樓，住了將近4萬人，甚至連居委會(huì)都有4個(gè)。正因?yàn)槊娣e大人口多，所以，再小的問題如果乘以龐大的人口基數(shù)，都會(huì)變成大問題。這就是康城面臨的現(xiàn)狀。

　　上?？党鞘冀ㄓ?999年，分四期陸續(xù)建成。在這個(gè)超大型小區(qū)里，幼兒園、中小學(xué)、超市、衛(wèi)生院、公交車、銀行等配套一應(yīng)俱全，如同一個(gè)復(fù)雜的小社會(huì)。從2013年起，深圳盛孚物業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，2020年被碧桂園收購后繼續(xù)服務(wù)，一直干到今年3月。對(duì)它的服務(wù)，大家褒貶不一。

　　居民們反映的問題，有主觀原因，也有客觀原因。有些通過提高服務(wù)質(zhì)量可以解決，有些就很困難了，比如停車難。

　　小區(qū)治理本來就非常復(fù)雜瑣碎，眾口難調(diào)，超大型小區(qū)更是難上加難，因此即便再小的問題，日積月累也會(huì)逐漸成為居民們心中的痛點(diǎn)。去年6月，小區(qū)業(yè)委會(huì)就物業(yè)服務(wù)做了一次民意調(diào)查。

　　調(diào)查顯示，超八成的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意。問題主要集中在工程維修、保潔、保安、綠化、客服、維保維修費(fèi)用支付等幾個(gè)方面。于是，業(yè)委會(huì)多次找到物業(yè)方希望改善服務(wù)。

　　事實(shí)上，2023年6月，物業(yè)服務(wù)合同就已經(jīng)到期了，但由于業(yè)委會(huì)正處于換屆階段，所以原物業(yè)一直處于事實(shí)服務(wù)狀態(tài)。在服務(wù)沒有達(dá)到預(yù)期，雙方溝通效果不佳的情況下，到底要不要換物業(yè)成了擺在廣大業(yè)主面前的一道難題。換還是不換？換物業(yè)是大事，搞好了皆大歡喜，搞不好矛盾激化甚至?xí)劤缮鐣?huì)問題。

　　上海交通大學(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院教授彭勃：“物業(yè)管理是社區(qū)治理最重要的問題、基本盤，影響老百姓獲得感、滿意感和幸福感、安全感很重要的前提因素?！?/p>

　　按照《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，換物業(yè)必須召開全體業(yè)主大會(huì)投票表決。但是業(yè)委會(huì)剛剛成立，13名委員大多沒有什么經(jīng)驗(yàn)，既不知道怎么換，也擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)不可預(yù)知的狀況。

　　在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，康城社區(qū)黨委主動(dòng)介入，組織專家團(tuán)隊(duì)提供政策和法律咨詢，確保每一步都合法合規(guī)、平穩(wěn)有序。

　　上海市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)康城社區(qū)黨委專職副書記張軍萍：“需要有一個(gè)把舵，把好大的方向，基層黨組織在黨建引領(lǐng)下，怎么樣指導(dǎo)到位不越位，同時(shí)能夠進(jìn)行補(bǔ)位?！?/p>

　　社區(qū)黨組織還成立了聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，每月一次召集物業(yè)、業(yè)委會(huì)、政府職能部門共商社區(qū)事務(wù)。通過多方協(xié)作，逐步解決了換物業(yè)過程中的難題。此外，當(dāng)?shù)胤抗懿块T也為業(yè)委會(huì)提供了具體的專業(yè)指導(dǎo)。

　　有了社區(qū)黨組織和政府部門的指導(dǎo)，業(yè)委會(huì)邁出了第一步。首先，要發(fā)放12000多張表決票，一戶一票，工作量非常大。為此，業(yè)委會(huì)組織了500多名志愿者。雖然很累，但為了能有個(gè)美好的將來，大家也都毫無怨言。

　　上海市律師協(xié)會(huì)行政法業(yè)務(wù)研究委員會(huì)副主任金纓：“在居民區(qū)黨組織的帶領(lǐng)下，在業(yè)主的積極參與下，在法律框架里面開展了相應(yīng)的工作，保障了居民的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)以及后續(xù)監(jiān)督權(quán)的行使?！?/p>

　　有了這樣的基礎(chǔ)后，去年8月25日，上?？党钦匍_業(yè)主大會(huì)，近八成的業(yè)主投票同意不續(xù)聘原物業(yè)。結(jié)果出來后，原物業(yè)立即采取了一些整改措施。比如，重新任命上海區(qū)域負(fù)責(zé)人，上?？党琼?xiàng)目由集團(tuán)總部直管，針對(duì)康城業(yè)委會(huì)提出的問題盡量去解決。

　　盡管服務(wù)質(zhì)量有了一定改善，但是業(yè)主大會(huì)已經(jīng)做出決定，不再續(xù)聘原物業(yè)。接下來，事情轉(zhuǎn)入第二階段：制定選聘新物業(yè)方案。那么，該怎么制定這個(gè)方案？這時(shí)候社區(qū)黨組織和政府部門又一次伸出了援手。

　　張軍萍：“主動(dòng)搭建平臺(tái)，讓大家在平臺(tái)里各自發(fā)表不同的意見?！?/p>

　　上海市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)社會(huì)工作辦（房管）康城專管員金子君：“第二階段，我們通過市、區(qū)兩級(jí)房管局的指導(dǎo)，讓物業(yè)選聘工作在（市房管局）監(jiān)管平臺(tái)上體現(xiàn)出來。”

　　在市、區(qū)房管局的專業(yè)指導(dǎo)下，業(yè)委會(huì)制定出了通過邀請(qǐng)招標(biāo)的方式來選聘新物業(yè)的方案，隨后召開業(yè)主大會(huì)征求大家的意見。

　　物業(yè)選聘方案在1月19日的業(yè)主大會(huì)上獲得超過90%以上業(yè)主的支持。接下來，事情進(jìn)入到第三階段：招標(biāo)選聘新物業(yè)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，委托第三方組織實(shí)施。經(jīng)過嚴(yán)格篩選后，最終確定四家企業(yè)入圍。3月11日，通過招標(biāo)，上海招商積余旗下的招商局物業(yè)管理有限公司得分最高被確定為中標(biāo)企業(yè)。

　　最后，新老物業(yè)公司進(jìn)行了為期一個(gè)月的工作交接。

　　從全國來看，小區(qū)在換物業(yè)過程中出現(xiàn)沖突的不在少數(shù)，但上?？党堑臉I(yè)主和物業(yè)公司通過理性溝通和合法程序，成功避免了沖突，實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)過渡。我們看到，只有充分尊重業(yè)主意見，確保選聘過程依法依規(guī)公開透明，才能真正實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理的善治。

　　上?？党沁x聘物業(yè)之所以受關(guān)注，不僅僅因?yàn)樯鐓^(qū)的體量大，更因?yàn)榉从沉水?dāng)下社區(qū)管理的共性問題。通過這個(gè)案例，我們看到了居民積極參與，用好法律賦予每個(gè)人的權(quán)利，用實(shí)際行動(dòng)詮釋了“我的社區(qū)我做主”的理念。人民城市的主體是人民，社區(qū)治理的每一步都應(yīng)體現(xiàn)人民意愿。只有當(dāng)每一份訴求都被認(rèn)真對(duì)待，社區(qū)才能真正成為居民安居樂業(yè)的溫馨港灣。